不動産事件Q&A
Ｑ
不動産を買ったのですが、売主が決済期日までに境界を示してくれません。どうしたらいいでしょうか。
A
不動産協会などの定型の契約書式を用いていれば売主の境界明示義務が入っているので、売主の債務不履行として契約を解除して損害賠償請求をすることができます。 ただ、その土地が欲しいのであれば、売主に境界の指示をするように督促をする必要があります。 隣地の所有者が協力しないので境界が確定できないという場合は、そのような土地というのは売却する時に問題がありますので、そのままで代金を払ってはならず、決済までに境界を確定させる必要があります。 そのためには隣地の所有者と話し合いをする必要がありますが、話し合いが困難な場合は弁護士に相談してください。 隣地が相続登記が終わっておらず交渉相手が確定できない場合も、弁護士に相談してください。
Ｑ
不動産の売買契約を締結したのですが、対象の土地には抵当権が設定されています。
売主は必ず抹消すると言うのですが、どうしたらいいでしょうか。
A
決済までに売主が抵当権を抹消してくれたらいいのですが、通常は売主は決済金で抵当権を消すつもりです。
抵当権の抹消登記申請をしてから実際に消えたかどうか確認できるま１週間ぐらいかかりますので、決済に司法書士が立ち合って、抵当権設定登記が抹消されていなくても、司法書士が抹消に必要な書類であることを確認すれば代金を支払うという「同時決済」をするというのが普通です。
そのためには司法書士に対する信頼が必要となりますので、売主側の司法書士ではなく、あなたが信頼できる司法書士を依頼する必要があります。
信頼できる司法書士を御存知ではない場合は弁護士に相談してください。
Ｑ
売買契約をした不動産が仮差押されたのですが、売主は必ず消すといっています。どうしたらいいでしょうか？
A
仮差押の登記は裁判所が抹消の嘱託をしない限り消えませんので代金を支払ってはなりません。
このような不動産は基本的に購入することはやめた方がよいのですが、どうしても欲しい場合は弁護士に相談してください。
私の場合は、仮差押債権者（売主の債権者）、売主、買主、私の四者で、「売主は私に所有権移転登記手続に必要な書類を預け、買主は私に売買代金を預ける。私は預かり証を発行し、仮差押債権者、買主は手続き完了までこれらの書類、代金の返還は求めない。仮差押債権者は裁判所に仮差押の取下げをし、裁判所からの仮差押抹消嘱託登記が完了したら私が預かっていた書類で所有権移転登記手続をして預かっていた代金を仮差押債権者に渡し、売主は残代金の支払いがあったことにする。」という約定を取り交わしたことが何件かありますが、これは当事者全員が私を信用しなければできないことであって、いつでもできるというものではありません。
Ｑ
家を買い替えようと思ったのですが、今の家は接道義務を満たしてないので売れないと言われました。
どうしたらいいのでしょうか？
A
建物は一定の条件で公道に接していないと建築確認が出ません。
長屋建建物で建築確認申請をしているのに切り離して１戸建として売ったり、建物前面の私道を二重に使用して建築確認申請をするなどしていた場合は違法建築であり、建替などができませんので、売却価値が低くなります。
この場合は売主に損害賠償請求することになりますが、重要事項説明をした宅建士にも損害賠償請求できることがあります。
Ｑ
相手は立派な家に住んでおり、抵当権はついてなかったので、信用してお金を貸したのですが、
返さないので家を売って返してくれと言ったところ、家の名義は親戚の名義に変わっており、
売買契約書を示されました。どうすればいいでしょうか。
A
親戚が事情を知っていた場合は売買契約書があっても名義を戻すことができることがあります。
Ｑ
土地の造成工事を依頼した業者が、工事完成後一方的に追加工事代金を請求してきました。
工事業者は、「法律の規定で工事代金について合意しなくても工事内容に応じた工事代金が請求できる。」
といっています。どうしたらいいでしょうか。
A
業者が追加工事として請求してきた工事について、本来の工事に含まれるのか含まれていない工事なのか。含まれていないのであれば、あなたが発注していないのに勝手にしたのか。その工事をしなければ本来の工事が完成できなかったのか。などについて検討して行く必要があります。
しっかりした打ち合わせの記録がない場合は水掛け論になるように思えるかもしれませんが、本来の工事の内容と追加工事の内容を詳細に検討すれば解明できる場合も多いので、工事内容が理解できる弁護士によく工事内容について説明することが大切です。
Ｑ
マンションの建築工事をしていたところ、市長から協力金の納付を求められ、これを拒否したところ建築工事中止勧告が出されました。どうしたらいいでしょうか。
A
法律や条例の規定に基づかない協力金の納付要請は行政指導であり、行政指導は行政機関の希望の表明であり、行政指導に従う義務はありません。自治体は本来確保すべき予算が確保できないために弱い業者にその負担を押し付けてくるのですが、必要がない要請は拒否すべきです。