不動産事件の取扱例

不動産（売買契約・賃貸・借地借家・境界問題、建築）の問題解決に最適なアドバイスを提供します。

不動産事件では、売買契約の債務不履行による契約解除や損害賠償請求、所有権確認などのほか、抵当権が設定されている不動産の売買交渉、債務者が不動産を売却しそうな場合の保全、債務者が不動産を売却してしまった場合の通謀虚偽表示や詐害行為取消権による当該不動産の取戻しなどにつき、錯誤や心理留保、詐欺、代理，時効などの規定を総合的に検討して妥当な解決を図ってきました。

• 売買契約解除、損害賠償、所有権確認

• 売買契約の債務不履行による損害賠償請求で数千万円を回収

• 売買契約の債務不履行による損害賠償請求で数千万円の請求を棄却させる

• 売買契約における宅建士の重要事項説明違反で数千万円の損害賠償請求
Aさんは家を買い替えようと思ったのですが、今の家は接道義務を満たしてないので売れないと言われました。
建物は一定の条件で公道に接していないと建築確認が出ません。
長屋建建物で建築確認申請をしているのに切り離して１戸建として売ったり、建物前面の私道を二重に使用して建築確認申請をするなどしていた場合は違法建築であり、建替などができませんので、売却価値が低くなります。
この場合は売主に損害賠償請求をし、重要事項説明をした宅建士にも損害賠償請求をして勝訴しました。
売主は宅地建物取引業者だったのですが、資産がなかったので、宅地建物取引業保証協会から1000万円を回収しました。

• 仲介業者の不当な仲介料請求を棄却させる
不動産の仲介業者に仲介を依頼したところ、売主を紹介してくれたのですが、売主側の要求を過大に伝えたため、三ヶ月の仲介契約期間が終了しました。その後ほかの仲介業者に依頼し、その仲介業者が売主と交渉して売買契約を成立させたところ、最初の仲介業者から仲介料の請求が来ました。
しかし、このケースは最初の仲介業者がまともな仲介をしなかったため売買契約まで至らず、契約期間終了した後に次の仲介業者の努力で成約したものですから、最初の仲介業者の仲介行為とは因果関係がありません。

• 抵当権付不動産の売買交渉や詐害行為取消による取戻し
不動産の売買契約を締結したのですが、対象の土地には抵当権が設定されており、売主は必ず抹消すると言う場合、決済までに売主が抵当権を抹消してくれたらいいのですが、通常は売主は決済金で抵当権を消すつもりです。
抵当権の抹消登記申請をしてから実際に消えたかどうか確認できるま１週間ぐらいかかりますので、決済に司法書士が立ち合って、抵当権設定登記が抹消されていなくても、司法書士が抹消に必要な書類であることを確認すれば代金を支払うという「同時決済」をするというのが普通です。
そのためには司法書士に対する信頼が必要となりますので、売主側の司法書士ではなく、あなたが信頼できる司法書士を依頼する必要があります。
信頼できる司法書士を御存知ではない場合は弁護士に相談してください。
売買契約をした不動産が仮差押されたのですが、売主は必ず消すといっている場合、仮差押の登記は裁判所が抹消の嘱託をしない限り消えませんので代金を支払ってはなりません。
このような不動産は基本的に購入することはやめた方がよいのですが、どうしても欲しい場合は弁護士に相談してください。
私の場合は、仮差押債権者（売主の債権者）、売主、買主、私の四者で、「売主は私に所有権移転登記手続に必要な書類を預け、買主は私に売買代金を預ける。私は預かり証を発行し、仮差押債権者、買主は手続き完了までこれらの書類、代金の返還は求めない。仮差押債権者は裁判所に仮差押の取下げをし、裁判所からの仮差押抹消嘱託登記が完了したら私が預かっていた書類で所有権移転登記手続をして預かっていた代金を仮差押債権者に渡し、売主は残代金の支払いがあったことにする。」という約定を取り交わしたことが何件かありますが、これは当事者全員が私を信用しなければできないことであって、いつでもできるというものではありません。

• 境界確定訴訟で依頼人所有を認めさせた事例

• 地籍調査の結果で確定した公図を正しい境界線に訂正させる
地籍調査の結果無番地とされた土地について依頼人の土地であると主張して自治体を相手に境界確定訴訟を提起しましたが、この時に「測量」について文献を買い込んで「ジオイド」、「測地系」などについて勉強し、古い文献や旧測地系による測量図なども探して、無番地に番地を入れて公図を書き換えて、依頼人の所有であると確定しました。

• 建建築工事請負契約で数千万円の工事代金を回収
契約書を作成しないまま相手の希望通りのリフォーム工事をしたために相手が僅かな代金しか支払わなかった事例につき、1000項目を超える見積書を作成し、これに対応して数百枚の写真を撮影して工事内容を立証して 6000万円程度の工事代金を得ました。

• 建築工事請負契約で数千万円の請求を棄却させる
建築工事の一部を下請に出したところ、工事完了後下請業者から追加工事代金の請求が来ました。
論点はこの追加代金に相当する工事が当初の発注に含まれているのか、それとも含まれていないのかということです。
当初の発注内容の明細が大まかなものである場合はこのようなことはは時折起こります。
工事内容と工事進行中の当事者のやりとりなどを慎重に検討して、この追加代金請求は不当だという判決を得ました。

• 市長の不当な行政指導による工事中止勧告に対して、不当な行政指導はやめるよう勧告して、マンション建築を完成させる
ある市では、都市計画法の所定面積に達しな場合でも一定以上の開発面積の開発に対して協力金を要請しており、これを拒絶したところ、市長から工事中止勧告が出され、担当者が工事中止を求めてきました。
本来市が支出するべきお金を予算の枠が取れないために弱い立場の業者に協力金を要請していたのです。
行政指導というのは強制力がないものであり、あくまで任意の協力を要請するものですから、拒絶しても不利益もを課してはいけません。
市長宛にその旨注意して不当な行政指導やめるよう勧告書を出したところ、担当者は何も言わなくなり、マンション建築が完成しました。

• 数億円の不動産の所有権移転登記の詐害行為取消訴訟
Aさんが息子Bさんに数億円相当の不動産売却したのですが、その数日前に金融機関からCさんへの数億円の貸付の連帯保証人として請求が来ていました。
金融機関はBさんへの不動産の売却は強制執行を免れる目的であるとして、詐害行為取消訴訟を提起したのですが。 Bさんはその意図はなかったと主張して依頼してはました。
Bさんの主張は正しいと思われるのですが、それを裏づける資料というのはありません。
時期的に極めて困難なものがあったのですが、間接証拠を積み重ねて勝訴しました。

• 土地所有権の時効取得

• 地盤沈下、擁壁、建物朽廃などの事件につき工学的知見を取り入れた事件解決
造成地の地盤沈下の事件については地盤工学の本を買い込んで「地盤の強度」や「N値」について勉強し、擁壁の事件については「砂質土」、「粘性土」など土質について勉強を重ね、建物の朽廃の事件については建築工学の本を買い込んで素材の強度についても勉強して、解決しました。